"KLIMANEUTRALITÄT MUSS EIN NO-BRAINER WERDEN"

Das Thema Impact Investing wird zukünftig zu einem der großen Leitbilder des Handelns, auch in der Immobilienbranche. Wir sprachen mit Young-jin Choi, Head of Research Impact Investing bei der Beratungsfirma Phineo, über die Herausforderungen und die Chancen für die Branche. Sie haben zusammen mit dem Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) einen Praxisleitfaden zum Social Impact Investing in der Immobilienbranche aufgelegt- wie groß ist das Interesse aus der Branche? Das Interesse ist groß und nimmt stetig zu. Das liegt sicher daran, dass die Themen Nachhaltigkeit und ESG für Asset Manager über alle Assetklassen hinweg immer wichtiger werden, sowohl was Markterwartungen als auch Regulierungsvorhaben betrifft. Damit erfährt auch die Praxis des Impact Investing, deren Erfolg sich an messbaren positiven Veränderungen in der realen Welt bemisst, eine zunehmende Aufmerksamkeit. Diese Entwicklung hat wiederum den Hintergrund, dass die nach wie vor ungelösten gesellschaftlichen Herausforderungen, mit denen die Menschheit derzeit konfrontiert ist - vor allem die Klimakrise, aber auch zunehmende soziale Ungleichheiten und Spannungen - einen immer größeren Druck auf unsere Gesellschaft ausüben. Immobilien spielen eine wichtige Rolle -sowohl als gesellschaftliches Problemfeld als auch als vielversprechender Veränderungshebel für eine nachhaltige Transformation unseres Wirtschaftssystems. Wenn Sie direkt kontaktiert werden- was sind die wichtigsten Anliegen? Die Impact Investing-Praxis ist für die Immobilienbranche noch relativ neu - insbesondere die damit verbundene Definition, Messung und das Management von Wirkung wirft noch einige Fragen auf. Dabei lässt sich zwischen ökologischen Wirkungen - wo Wirkungsindikatoren, Erfolgskriterien und Datenerhebungsverfahren in der Regel relativ gut bekannt sind - und sozialen Wirkungen, wo dies weniger der Fall ist, differenzieren. Wirkungsorientierung geht aber auch über das kontinuierliche Messen und Managen von positiven und negativen Wirkungen hinaus und beinhaltet auch die Definition von Wirkungsstrategien, Zielgruppen, Wirkungszielen und einer durchdachten Theorie der Veränderung. Wir sehen Unterstützungsbedarfe in all diesen Aspekten. Auch auf Ebene der Quartiersentwicklung besteht Interesse an einer Stärkung von Wirkungsorientierung sowohl seitens Immobilienunternehmen als auch der öffentlichen Hand. Was würden Sie sagen: Wie weit sind die deutschen Immobilien-Unternehmen, nachhaltige Aspekte umzusetzen und die Tragweite zu erkennen? Unterscheiden sich die Ansätze der verschiedenen Generationen in den Unternehmen? Einige Projektentwickler wie beispielsweise Interboden, die Landmarken AG und weitere ICG Mitglieder sind bereits seit Jahren an der sozialen und ökologischen Nachhaltigkeitswirkung ihrer Gebäude orientiert. Auch bei vielen städtischen Wohnungsgesellschaften steckt eine soziale Wirkungsorientierung bereits in ihrer DNA, wenngleich die Tools, Frameworks und Methoden, die im Impact Investing Anwendung finden, noch nicht ausreichend verbreitet sind. Die meisten Akteure aus der Branche stehen noch am Anfang einer längeren Reise aber haben erkannt, dass soziale und ökologische Nachhaltigkeitskriterien eine entscheidende Rolle spielen müssen. Gerade jüngere Generationen in Familienunternehmen treiben diese Dynamik mit Nachdruck voran, das gilt für viele Unternehmensfamilien unabhängig von der Branche, aber es könnten sicherlich noch deutlich mehr sein. Können Sie einen Vergleich mit anderen europäischen Staaten ziehen? In einigen Ländern in Europa ist der Markt weiter gereift als in Deutschland, was sich auch in der regulatorischen Rahmenordnung widerspiegelt. Besonders der englische Markt nimmt eine herausragende Position ein, was aber auch dadurch erleichtert wird, dass der Wohnungsmarkt dort anders organisiert ist. Beispielsweise sind flexiblere Mietpreise (Stichwort "flexrent") möglich, Auskunftsrechte ermöglichen eine stärkere Zielgruppenorientierung, Förderprogramme sind weiterreichender und wirkungsvoller - so ermöglichen beispielsweise Steuererleichterungen die Entwicklung von bezahlbaren und ökologisch nachhaltigen Wohnraum, ohne dass Entwickler und Investoren dafür am Ende auf zusätzlichen Ausgaben oder deutlichen Margenverlusten sitzen bleiben müssen. Gibt es ein Verständnis dafür, dass Impact Investing deutlich mehr ist, als die ESG-Kriterien zu erfüllen? Das Verständnis dafür breitet sich zunehmend aus, dazu leistet der ICG Praxisleitfaden einen wichtigen Beitrag, ebenso wie eine neue Arbeitsgruppe innerhalb der Bundesinitiative Impact Investing, die sich mit der Immobilienbranche befasst. Zunehmend mehren sich kritische Stimmen an der herkömmlichen Praxis des ESG Investing u.a. wird die unzureichende Berücksichtigung von positiven und negativen Wirkungen in der realen Welt bemängelt. Das wird durch Impact Investing adressiert. Man sollte dabei aber auch bedenken, dass man vom Impact Investing nur so viel erwarten kann, wie die Rahmenordnung hergibt: Solange negative Externalitäten, wie beispielsweise Treibhausgasemissionen, nicht ausreichend bepreist werden, oder bezahlbares Wohnen nicht ausreichend gefördert wird, wird die Wirkungsperformance - nachdem die "No Brainers" und "Quick Wins" ausgeschöpft worden sind - an harte ökonomische Grenzen stoßen. Ab dieser Grenze werden zusätzliche positive Wirkungen zunehmend teuer bzw. negative Wirkungen kommen einfach zu "billig" weg. Da funktioniert der Markt nicht, wie er sollte.